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房地产查封公示程序存瑕疵 后设抵押权应否受保护

2017/11/24 16:52
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【摘要】:
【当事人】上诉人(原审原告):某资产管理公司委托代理人:田宁、刘存祥被上诉人(原审被告):某县房管局第三人(原审第三人):某市广场公司【审理结果】驳回上诉,维持原判一、基本案情1997年1月27日,某省高级人民法院(下称省高院)作出(1997)经初字第8-2号民事裁定书,裁定查封了某市广场公司的全部房产。1997年1月29日,广场公司签收了该裁定。1998年5月13日,省高院将(1997)经初字第

【当事人】
上诉人(原审原告):某资产管理公司
委托代理人:田宁、刘存祥
被上诉人(原审被告):某县房管局
第三人(原审第三人):某市广场公司
【审理结果】
驳回上诉,维持原判
一、基本案情
1997年1月27日,某省高级人民法院(下称省高院)作出(1997)经初字第8-2号民事裁定书,裁定查封了某市广场公司的全部房产。1997年1月29日,广场公司签收了该裁定。1998年5月13日,省高院将(1997)经初字第8-2号民事裁定书和协助执行通知书送达某县房管局(下称房管局)。
1997年-1998年间,广场公司与中国银行某市分行(下称中行)签订借款合同,广场公司以其综合营业楼北首第一、二层房产提供抵押。双方签订抵押协议后,于1998年5月11日在房管局办理抵押登记手续,中行领取房他字第1368号《房屋他项权证》。
2004年6月25日,中行与某资产管理公司(下称资产公司)签订《债权转让协议》,约定中行将对广场公司的债权转让给资产公司。2004年12月23日,省高院下发(2001)执字第6-3号民事裁定书和协助执行通知书,并送达给房管局,要求其协助执行:1、解除对广场公司北首第一、二层房产的查封;2、将解除查封的上述房产重新登记过户至某开发公司名下。资产公司以对该房产享有抵押权为由,对该执行裁定提出异议,省高院组织执行异议听证后,裁定驳回了资产公司的执行异议。2005年3月31日,省高院下发(2001)执字第6-4号民事裁定,并向房管局送达了(2001)执字第6-4号通知,主要内容是:对资产公司提出的执行异议,省高院(2001)执字第6-4号民事裁定书已予以驳回。请你局在接到此通知后,立即协助执行(2001)执字第6-3号民事裁定书和协助执行通知书确定的内容。2005年6月20日,房管局作出 ( 2005) 1号关于注销房他字第1369号《房屋他项权证》的决定,资产公司对此决定不服,于2005年11月7日提起行政诉讼,请求法院依法撤销房管局作出的注销房屋他项权证的决定。
二、一审审理情况
(一)诉辩意见
原告资产公司诉称:1997年-1998年间广场公司与中行签订借款合同,广场公司以其综合营业楼北首第一、二层房产提供抵押。双方签订抵押协议后,于1998年5月11日在房管局办理抵押登记手续,中行领取房他字第1368号《房屋他项权证》。2004年6月,中行将上述债权及其抵押权一并转让给原告。2005年6月,被告作出(2005)1号决定,注销了房他字第1369号《房屋他项权证》,该具体行政行为严重侵犯了原告的合法权益,请求法院依法予以撤销。
被告房管局辩称:1、1997年1月29日,省高院将查封广场公司全部房产的裁定书送达给广场公司,广场公司却于1998年5月11日仍向我局申请办理将其房产抵押给中行的登记手续。5月13日,省高院才将查封广场公司全部房产的裁定书及协助执行通知书送达给我局,故广场公司申请抵押登记时,我局对房产已被法院裁定查封并不知情。2、本案房产查封裁定在前,抵押登记在后,我局依省高院的协助执行通知书作出注销他项权证的决定有事实与法律依据。3、广场公司申请抵押登记时,隐瞒其房产被查封的事实,我局依据有关法律、规章的规定,做出注销《房屋他项权证》的决定程序合法、事实清楚。因此,请求驳回原告的诉讼请求。
(二)审理结果
一审法院认为:《中华人民共和国担保法》(下称《担保法》)第三十七条规定,下列财产不得抵押:(五)依法被查封、扣押、监管的财产;建设部《城市房屋权属登记管理办法》第25条第一款规定,有下列情况之一的,登记机关有权注销房屋权属证书:(一)申报不实的。根据被告房管局提供的证据可以认定,第三人广场公司在明知其房产已被法院查封的情况下而申请抵押登记,违反了有关法律规定,作为登记机关的房管局依据有关法律规定,对于申报不实骗取登记并取得权属证书的,有权注销房屋权属证书。故被告房管局作出房注字(2005)1号注销决定,适用法律、法规正确,符合法定程序,依法应予维持。原告资产公司诉请撤销被告房管局注销决定的主张,与法相悖,理由不成立,不予支持。综上,依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(一)项之规定,判决如下:维持被告房管局房注字(2005)1号关于注销房他字第1369号《房屋他项权证》决定的具体行政行为。
三、二审审理情况
(一)诉辩意见
资产公司上诉称:一审判决对涉案房产在抵押登记之前即已被查封的认定,与事实不符、于法相悖。一审判决仅因本案第三人存有恶意与违法行为即维持被上诉人的注销决定,明显违背保护善意第三人的法律原则和立法精神,对作为善意第三人的上诉人显失公平和公正。请求二审法院撤销一审判决,改判支持上诉人的诉讼请求。
被上诉人辩称:本案涉案房产在抵押之前已被省高院查封。我们在协助省高院执行中也曾提出维护上诉人的抵押权利,但省高院已经裁定驳回了执行异议,我们也无能为力。一审判决正确,请求维持原判。
(二)审理结果
二审法院认为:根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十一条之规定,财产保全的裁定是不准许上诉的裁定,自当事人签收后即发生法律效力。省高院(1997)经初字第8-2号民事裁定书在1997年1月29日送达给原审第三人时即发生法律效力,该裁定虽未送达房产登记机关,但并不影响查封房产的效力。《担保法》明确规定,依法被查封的财产不得抵押。原审第三人隐瞒房产被查封的事实进行抵押登记,属申报不实,也违反了担保法的上述规定。建设部《城市房屋权属登记管理办法》规定,对申报不实的房屋权属登记,房产登记机关有权注销。被上诉人据此注销上诉人的他项权证,符合法律规定。因此,上诉人上诉理由不能成立,本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项,判决:驳回上诉,维持原判。
四、律师评析
本案的争议焦点为房地产查封时公示程序存在瑕疵,以后设立的抵押权应否受到保护。二审法院认定财产保全裁定不以送达协助执行机关为生效条件,继而依据“对申报不实的房屋权属登记,房产登记机关有权注销”的规定,判决维持房管局的行政行为应当说是正确的。
在此,笔者提出另一种观点,与大家共同探讨。虽然根据《担保法》第三十七条第(五)项的规定,依法被查封、扣押、监管的财产不得设定抵押,但是依据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第101条及法函【1996】111号文的规定,查封不动产,不仅要制发查封财产的民事裁定,还应当将该裁定送达被查封财产的产权登记部门予以协助执行,至此查封行为才能构成“依法”完成,否则,不具有法定对抗效力。本案中行在房管局办理抵押手续并取得他项权证的时间为1998年5月11日,而省高院将查封裁定送达房管局的时间为1998年5月13日,因此抵押权合法成立在先、查封行为依法完成在后,该查封行为依法不能对抗合法成立在先的抵押权。因此,广场公司抵押的综合营业楼北首第一、二层房产并不属于《担保法》第三十七条第(五)项规定的依法被查封的财产,房管局不应注销他项权证。且本案抵押权人在办理抵押手续的过程中,己依法履行了必要、合理的注意义务和审查义务,其取得涉案房产抵押权的行为属善意、有偿,其并未违反任何法律和行政法规的禁止性规定,合法抵押权应当得到法律的尊重与保护。当然,考查行政机关的行政行为是否正确,主要以其作出具体行政行为是否有事实及法律依据为标准,笔者的以上观点仅限于理论探讨范围。      

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