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单方提高租金如何处理

2017/11/24 16:29
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【摘要】:
【当事人】上诉人(原审被告):某物业经贸中心被上诉人(原审原告):某区房管局委托代理人:术洪军【审理结果】驳回上诉,维持原判  一、基本案情  某物业经贸中心(下称经贸中心)长期租用某市房管局的房屋,某市房管局授权某区房管局(下称房管局)行使管理权。1995年,经贸中心与房管局签订直管公房翻建协议,双方约定:房管局同意经贸中心翻建,但不能改变房屋的使用用途;翻建房屋的一切费用均由经贸中心承担;翻建

【当事人】
上诉人(原审被告):某物业经贸中心
被上诉人(原审原告):某区房管局
委托代理人:术洪军
【审理结果】
驳回上诉,维持原判
    一、基本案情
    某物业经贸中心(下称经贸中心)长期租用某市房管局的房屋,某市房管局授权某区房管局(下称房管局)行使管理权。1995年,经贸中心与房管局签订直管公房翻建协议,双方约定:房管局同意经贸中心翻建,但不能改变房屋的使用用途;翻建房屋的一切费用均由经贸中心承担;翻建后的房屋不得少于原建筑面积;经贸中心不得以任何理由拖欠租金;经贸中心如有违约,房管局有权无条件收回房屋使用权。1996年,经贸中心与房管局签订了直管公房租赁合同。该合同约定,经贸中心租赁房管局管理的91.80平方米的房屋,月租金为178.7元。同时,该合同第二条明确约定:“经贸中心按照房管局规定的租金标准按月交付,并在每月二十五日前交清,不得拖欠。如拖欠租金,每逾期一个月按租金的百分之五交纳滞纳金,连续拖欠六个月的,房管局有权终止租赁合同,收回房屋,吊销公房租赁证。
    2001年7月,房管局依据某市物价局、某市房管局的文件,将经贸中心承租房屋的租金标准由每月178.71元调整为每月963.10元。房管局及时通知了经贸中心,并要求其按照新的标准交纳租金。但经贸中心7、8月的租金系按原标准交纳,且自2001年9月起,即未再向房管局支付租金。后房管局以经贸中心拖欠租金为由,将其诉至法院。
    二、一审审理情况
    (一)诉辩意见
    原告房管局诉称:经贸中心拖欠租金的行为违反了合同约定,请求判令解除房屋租赁合同,补交所欠租金及滞纳金。
被告经贸中心辩称:租赁合同对房屋租金有明确约定,被告未交纳租金是因为原告未征得被告的同意,即擅自提高租金,被告并非恶意拖欠租金。另外,原告未依合同对租赁房屋履行修缮义务,被告为修缮该房支付了大量资金,因此,被告所欠租金应与修缮费用部分抵销。
    (二)审理结果
    一审法院认为:原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示,合同合法有效。双方当事人应当按合同的约定全面履行自己的义务。被告拖欠租金的行为,违反了双方的约定。被告未提交相应证据证明其不交租金的正当理由,原告要求依约解除房屋租赁关系并收回房屋,事实清楚,证据充分,予以支持。原、被告之间租金的确定,系根据我国公房管理的相关规定,执行的是标准租金。原告对租金的调整,系根据相应政府文件的规定,对标准租金进行的调整,这种调整不以双方当事人的意志为转移,因此,被告拖欠租金的行为构成违约。关于房屋修缮的问题,与本案处理的标的并非属于同一法律关系,法院对此不予处理。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十条第一款,《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第(四)、(八)项,《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百二十七条之规定,判决:一、解除原告房管局与被告经贸中心的房屋租赁关系;二、被告于判决生效之日起三十日内将该房交于原告;三、被告一次性支付给原告所欠租金11,557.20元;四、被告一次性支付给原告所欠租金的违约金;五、驳回原告的其他诉讼请求。
    三、二审审理情况
    (一)诉辩意见
    经贸中心上诉称:1、被上诉人依其内部文件擅自提高租金,属违约行为。按照相关法律规定,租金应由双方协商解决。2、上诉人花费数万元对所租赁的房屋进行翻修,在此基础上确定了月租金为178.71元,其中隐含了对上诉人建房费用的补偿。如每月按提高后的房租计算,则不足以抵偿上诉人翻修房屋的费用。同时,在双方互负债务的情况下,上诉人可依法要求债务抵消,不存在上诉人无正当理由不交纳房租的事实。
    被上诉人房管局辩称:一审判决完全正确。
    (二)审理结果
    二审法院认为:一审法院认定的事实属实。在合同履行过程中,被上诉人依据政府职能部门的相关文件规定,向上诉人收取调整后的963.10元的租金,不属于违约行为。上诉人自2001年9月起未向被上诉人交纳租金,属违约行为,被上诉人请求解除与上诉人的房屋租赁合同,偿付所欠租金的理由正当,应予支持。上诉人虽曾将所租赁的房屋进行了翻建,但双方签订的翻建协议明确约定翻建房屋的一切资金均由上诉人自负,并无任何附加条件。上诉人以所欠被上诉人房租不足以抵偿其翻建房屋的费用为由,否认无正当理由不交纳房租的事实,其理由不成立,不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项,判决:驳回上诉,维持原判。
    四、律师评析
    本案两审的判决结果对委托人有利。但是,笔者认为,承租方经贸中心在诉讼中也具备争取胜诉的条件。本案纠纷的起源在于双方签订的租赁合同约定事项不明。因合同中没有明确约定租金是标准租金还是协议租金;在房屋修缮协议中也没有约定承租方经贸中心承担修缮费用后享有何种权利,或附加任何条件。双方发生纠纷后,如何探究双方当时真实的意思表示是决定案件胜败的关键。现从以下三个方面分析本案的争议焦点:
    (一)租赁期间出租人是否有权单方提高租金
根据建设部《城市公有房屋管理规定》第二十条“公有住房的租赁必须执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策和租金标准。经营性房屋的租赁,由租赁双方协商议定租赁价格。”之规定,笔者认为经贸中心租赁的房屋属经营性用房,不属于公有住房,所以租赁双方系平等的民事法律主体,租金应由双方约定。出租人提高房租应与承租人协商,而不能单方提高租金。房管局单方提高租金的行为违反了相关法律法规的规定。
    (二)本案中双方使用的是标准租金还是协议租金
如上所述,经贸中心租赁的该房系经营性用房,租金应由双方约定。其适用的应是协议租金,而非标准租金。经贸中心对租金条款的真实意思表示应是特定的,即修缮房屋后约定的租金属于协议租金。否则,该条款则显失公平,明显把承租人置于不利地位。
    (三)目的解释方法在本案中的应用
根据法律解释的方法,笔者仅用目的解释对《城市公有房屋管理规定》第二十条的规定作简要分析。对公有住房和经营性用房进行区别规制,其目的有三个方面:第一,公有住房所涉双方当事人的法律地位不同,为保护个人的合法权益,同时防止国家机关滥用职权擅自提高房租,故规定公有住房的租赁必须执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策和租金标准。第二,公有住房租期一般比较稳定,其房屋租金的调整显然不能依靠市场,必须由国家政策来调整。第三,经营性的公有房屋进入市场后,必须遵守市场经济的规则,享有公有房屋所有权的政府与承租人在法律上是平等的,双方租赁关系是建立在合意的基础之上的,双方都享有充分的意思表示自由。

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