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可得利益损失的赔偿

2017/11/24 16:08
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【摘要】:
【当事人】上诉人(原审被告、反诉原告):某集团公司被上诉人(原审原告、反诉被告):某园林公司委托代理人:王建力、陈芹【审理结果】一审支持原告大部分诉讼请求二审基本维持一、基本案情  2002年7月18日,某园林公司与某集团公司签订《房屋租赁合同》,约定:园林公司租赁集团公司在某农业大厦内除一、三层和四、五层写字间外的全部房屋,租期10年,自双方办理交付使用手续时起算(交付时间不超过2002年10月

【当事人】
上诉人(原审被告、反诉原告):某集团公司
被上诉人(原审原告、反诉被告):某园林公司
委托代理人:王建力、陈芹
【审理结果】
一审支持原告大部分诉讼请求
二审基本维持
一、基本案情
    2002年7月18日,某园林公司与某集团公司签订《房屋租赁合同》,约定:园林公司租赁集团公司在某农业大厦内除一、三层和四、五层写字间外的全部房屋,租期10年,自双方办理交付使用手续时起算(交付时间不超过2002年10月31日)。第一、二年每年租金140万元,第三年起每年145万元。双方如有违约,违约方赔偿对方当年6个月的租金。2003年7月11日,园林公司与集团公司正式办理交接手续,并签订《农业大厦交接协议书》,双方还签订了交接备忘录。
    2004年6月14日,园林公司与集团公司协商终止上述租赁合同,并签订了终止房屋租赁合同的协议书。该协议书第七条约定,集团公司同意园林公司在2004年8月31日前,帮助集团公司引进新的承租单位(承租期至2013年7月10日),承租单位经双方同意后确定。新的承租单位必须具备如下两个条件,一是具备管理酒店的能力,二是支付的租金要略高于园林公司的原租金。承租单位租金超出园林公司原租金10万元的部分归园林公司所有,作为集团公司对园林公司在农业大厦经营的补偿;集团公司同意园林公司暂时无偿使用七层写字间5间至2004年8月31日。同日,双方进行了交接。集团公司接收了园林公司价值1,088,954元的投资新增物品与价值423,390元的字画156幅。集团公司与园林公司互付款项相互冲抵后,集团公司应向园林公司支付欠款共计638,019.95元。
    2004年8月27日,集团公司书面通知园林公司,要求将已接收的156幅字画和价值212,677元的新增物品退还给园林公司。园林公司于8月30日书面拒绝集团公司的上述要求,并主张无偿使用农业大厦七层写字间至双方结算结束止,但双方一直未签订有关结算的协议。
    同年7月至8月初,为帮助集团公司引进新的承租单位,园林公司分别在当地时报、晚报、商报上发布招租广告,支付广告费870元。刊登广告后,某夏日酒店、某风味楼及某营养调理公司前来应招承租,三单位均要求租期8-10年,并同意园林公司无偿使用七层写字间至合同期满,租金分别为160万元至180万元。对上述三个拟承租单位,集团公司派人进行了考察,并于同年8月中旬同园林公司一起与三个单位分别进行了协商。同年9月28日,园林公司书面通知集团公司,要求集团公司于同年9月 30日前确定上述承租单位。集团公司明确拒绝。事实上,集团公司于2004年6月14日(其与园林公司签订终止房屋租赁合同协议书的当日),即与个体业主王某签订了租期三年的租赁合同,将农业大厦一楼零点餐厅及二楼全部租赁给王某用于餐饮经营,王某在该大厦申请开办了某渔港大酒店。同年7月,某餐饮公司以该大厦为经营住所地申请设立。
2004年11月3日,园林公司将集团公司诉至法院,要求集团公司支付欠款98万元,补偿款、违约金等418万元,并无偿使用农业大厦七层至2013年7月10日。
二、一审审理情况
(一)诉辩意见
    原告园林公司诉称:1、原、被告终止租赁合同后经核算冲抵,被告尚欠原告98万元。2、原、被告约定,在2004年8月31日前,园林公司帮助集团公司引进新的承租单位,承租单位租金超出园林公司原租金10万元的部分归园林公司所有。因被告故意阻止条件的成就,自行确定承租单位,违反了双方关于终止租赁合同协议的约定,因此,被告应另行支付原告补偿款、违约金等418万元,并按新承租单位的承诺,向原告无偿提供农业大厦七层写字间至2013年7月10日。
    被告集团公司辩称:1、双方只是对农业大厦的资产及园林公司新增物品进行了清点,但没有达成最终结算协议,园林公司主张欠其98万元无任何依据。2、2004年6月14日双方签订的终止协议中仅约定了园林公司帮助引进承租单位的义务,但承租单位最终由集团公司确定。集团公司没有违约,园林公司要求支付补偿款、违约金等418万元,并无偿使用农业大厦七层写字间至2013年7月10日缺乏事实依据。
    同时,集团公司反诉称:双方约定园林公司无偿使用农业大厦七层写字间至2004年8月31日,故园林公司应返还写字间,并承担2004年8月31日之后的租金16,000元;园林公司应当支付集团公司代其垫付的水、电、煤气费、消防设备维修费。
    园林公司就反诉辩称:集团公司已经违约,应当支付违约金;集团公司擅自与第三方签订租赁合同,恶意阻止条件成就,给园林公司造成巨大损失;因新的承租单位均同意园林公司无偿使用农业大厦七层写字间至2013年7月10日,集团公司要求园林公司搬出大厦并支付租金的主张不成立,因此请求驳回集团公司的反诉请求。
(二)审理结果
    一审法院认为:园林公司与集团公司互付款项相互冲抵后,集团公司尚欠园林公司638,019.95元。集团公司反诉园林公司应支付的水、电、煤气费及消防设备维修费,园林公司已经扣除并相互冲抵,因此对集团公司的该反诉请求不予支持。集团公司在双方签订终止租赁合同协议的当日即与他人签订了房屋租赁合同,将部分楼层出租给个体工商户王某,该行为应属故意欺骗园林公司并以不正当手段恶意阻止协议第七条的成就。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款的规定,应视为条件已经成就。集团公司应按协议第七条约定,按拟承租单位申报租金高于原租金10万元以上部分,由集团公司赔偿园林公司可得补偿金的损失。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第二款、第六十一条、第九十七条、第一百条、第一百一十三条第一款之规定,判决如下:一、集团公司支付园林公司欠款638,019.95元;二、集团公司赔偿园林公司补偿金损失2,035,000元;三、园林公司将农业大厦七层的写字间交付集团公司;四、园林公司支付集团公司房屋租金16,000.54元(自2004年9月1日至2004年11月20日);五、驳回园林公司的其他诉讼请求;六、驳回集团公司的其他反诉请求。
三、二审审理情况
(一)诉辩意见
    集团公司上诉称:一审判决集团公司赔偿园林公司补偿金损失203.5万元无法律与事实依据,园林公司引进承租单位的实际损失仅为不足千元的广告费。即使集团公司与园林公司引进的承租单位签订了租赁合同,但承租单位是否足额支付租金仍存在潜在的风险,因此,集团公司只能根据实际收到的租金,支付给林公司约定的多出部分。
    被上诉人园林公司辩称:《房屋租赁合同》约定租期为10年,但园林公司仅承租1年租赁合同即终止,园林公司的经济损失巨大。因此,双方在终止租赁合同的协议中确定集团公司对园林公司进行补偿及约定了具体补偿方式。一审法院按双方的约定,判决集团公司补偿园林公司损失203.5万元完全符合本案事实。
(二)审理结果
    二审法院认为,集团公司与园林公司就终止《房屋租赁合同》,于2004年6月14日达成的协议为有效协议。双方当事人应按此协议认真履行各自的义务,否则应承担相应的违约责任。集团公司在与园林公司签订终止《房屋租赁合同》协议的当日就与个体工商户王某签订了《房屋租赁合同》,导致上述终止租赁合同协议第七条的约定无法履行,使园林公司就协议第七条履行后的可得利益落空,故集团公司应承担因此产生的民事责任。基于公平原则,以三个拟承租单位申报的平均每年租金170万元作为计算基数,减去集团公司与园林公司所约定的原租金第一、二年每年140万元,第三年起每年145万元,再减去终止《房屋租赁合同》协议所约定的略高于每年租金的10万元,以租赁期9年计算,集团公司应补偿园林公司145万元。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、第一百五十八条之规定,判决:维持一审法院民事判决第一、三、四、五、六项;变更判决第二项为集团公司向园林公司支付补偿金1,450,000元;驳回集团公司其他上诉请求。
四、律师评析
    本案审理中,集团公司应否承担补偿金及补偿金数额如何计算即可得利益损失的赔偿问题,一直是双方争议的焦点。
《合同法》第一百一十三条第一款规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,...。”此规定即为合同可得利益损失赔偿的法律依据。所谓可得利益是指合同适当履行后可以实现和取得的财产利益,其具有如下特点:1、未来性。即可得利益是一种未来利益,它在违约行为发生时并没有为合同当事人所实际享有,而必须通过合同的实际履行以及合同当事人的一定付出才能得以实现。2、期待性。可得利益是当事人订立合同时期望通过合同的履行所获得的利益,是当事人在订约时能够合理预见的利益。3、现实性。可得利益已具备实现的条件,只要合同如期履行,就会被当事人所获得,在通常情况下,当事人为实现这一利益作了一些准备,具备了转化为现实利益的基础条件。
    本案中,园林公司根据与集团公司签订的终止《房屋租赁合同》协议书第七条约定,自2004年7月至8月初,分别在当地时报、晚报、商报上发布招租广告,选定了三家拟承租单位。该三家单位均符合集团公司与其约定的条件,因此园林公司合同履行的期待利益具备了转化为现实利益的条件。一旦合同第七条约定得以履行,园林公司即可获得协议约定的高于原租金10万元以上部分,作为集团公司对其在农业大厦经营的补偿。而集团公司在与园林公司签订终止《房屋租赁合同》协议的当日就与个体工商户王某签订了《房屋租赁合同》,致使该协议第七条的约定无法履行,造成园林公司的可得利益落空,因此本案判决集团公司承担园林公司的补偿金损失是正确的。
    司法实践中,依法保护可得利益以及客观公正地计算可得利益损失的赔偿数额,对于确实保障守约人的合法权益,惩治和减少违约行为的发生,具有十分重要的现实意义。

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