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理论研究

Theoretical Research

浅析居住权立法可行性

2017/11/24 11:48
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【摘要】:
摘要:物权法制定过程中,是否引入居住权制度颇受学界关注。虽然物权法未规定居住权制度,但笔者认为,在我国居住权制度仍有现实需要,该制度具有不可替代性,且制度本身也具有一定的制度价值。因此,我国仍有必要在未来设立居住权制度。  关键词:居住权不可替代性制度价值  在我国物权法制定过程中,居住权是学界争论较大的焦点之一。  2002年12月,全国人大制定公布《中华人民共和国民法(草案)》,其中物权编的用

  摘要:物权法制定过程中,是否引入居住权制度颇受学界关注。虽然物权法未规定居住权制度,但笔者认为,在我国居住权制度仍有现实需要,该制度具有不可替代性,且制度本身也具有一定的制度价值。因此,我国仍有必要在未来设立居住权制度。
    关键词:居住权 不可替代性 制度价值

    在我国物权法制定过程中,居住权是学界争论较大的焦点之一。
    2002年12月,全国人大制定公布《中华人民共和国民法(草案)》,其中物权编的用益物权部分规定了居住权。当时考虑到:在中国的社会实际中,由于人口结构和经济条件所限,目前或今后很长的历史时期内,家庭仍承担着相当的社会职能,主要表现在赡养,扶养和抚养关系上。而中国现代立法对于上述关系中某些人(如某个亲戚、配偶或其他有抚养必要的人)的居住权问题没有给予切实的保护。2005年10月,物权法草案第四次审议稿第十五章对“居住权”同样做了界定。该草案明确规定“因各种原因为家庭成员以外的人设立长期居住的权利,并不适用婚姻家庭及租赁所产生的居住关系。”然而,2006年8月的物权法草案第五次审议稿则删除了有关“居住权”制度的内容。立法部门删除该内容的原因为:居住权的使用范围过窄,基于家庭关系的居住权问题适用婚姻法有关抚养赡养等规定,其他亲属朋友之间的居住权纠纷,可以通过现行有关法律规定的救济渠道加以解决。此后,2006年10月、12月和2007年3月的物权法草案第六至八次审议稿一直在为是否规定居住权问题争论不休。
    物权法制定过程中,立法部门在居住权制度上态度游移不定,最终以“居住权的使用面很窄”这种非法理学或立法体例等立法技术的原因,将居住权的内容从物权法草案中彻底删除。但是,这并不意味着关于居住权的理论探讨就此停止,而只能说居住权学理之争已达到一个新的阶段。笔者认为,中国未来的物权法是否应规定居住权制度这一问题,尚有必要进行更深入的理论探讨。本文拟从居住权制度的不可替代性及制度价值方面对居住权的立法可行性进行探讨。
    一.居住权制度的不可替代性
    (一)就养老功能,保留居住权的房屋买卖不能被附条件的房屋买卖或抵押贷款所替代。
    保留居住权的房屋买卖场合,出卖方获得房屋价款来养老,同时保留居住权,并将所有权让渡给买受方。而附条件的房屋买卖(在我国现行法律框架下,可资利用的是保留所有权的房屋买卖)中,出卖方保留了所有权,买受方仅获得房屋债权而已。因此,显然买受方在前者处于所有人地位,后者处于债权人地位,基于物权与债权的不同,买受方在这两个场合受到迥然不同的法律保护[1]。针对养老功能的抵押贷款来说,抵押人贷款目的是为了养老,这就注定了该抵押贷款的期限是有生之年,而且其到期无法履行还款义务,抵押权的效力必然及于房屋,从本质上讲,这仍是附条件的房屋买卖。而所附条件只能是抵押人在有生之年均得居住其房屋,此时有必要转变为保留居住权的房屋买卖。
    (二)居住权不能被租赁权所替代
    居住权作为用益物权的一种类型,本质上是物权。而租赁权本质上是债权,作为物权的居住权与作为债权的租赁权具有明显的区别:一、设立不同:租赁权因合同而设立,居住权除了通过合同还可因时效、法律规定、法院裁判等设立;
二、效力不同:居住权具有优先效力和绝对的对世效力,可对抗第三人,居住权人还可享有物上请求权;而租赁权作为债权,是相对权,一般不得对抗第三人;三、权利内容不同:租赁合同是有偿的,但居住权可以是无偿的。出租人对出租物负有维修义务,但居住权人对标的物一般仅有大修义务。且居住权人对住房的改良或改善不为侵权,只不过一般不享有返还请求权或赔偿请求权,但出租人擅自对租赁物进行改善或增设他物却为侵权行为,出租人可请求恢复原状或赔偿损失;四、可转让性不同:出租人同意承租人可以进行转租。但有的国家明文规定居住权不得租赁或让与第三人;五、期限不同:虽然两者的期限都可以约定,但居住权的最长存在期限可以是居住权人的终生,而租赁权是一种临时性债权。从以上不同中可以看出,居住权相对租赁权来说,效力更强,更有利于保护特定人的利益,因此,租赁权无法取代居住权。
    (三)居住权制度不能被婚姻家庭制度所替代
    有人认为我国《老年人权益保护法》、《继承法》、《婚姻法》等相关法律已经对特定人的居住权利做出规定,不必另行规定,然而,事实并非如此。
    《老年人权益保护法》第13条规定了子女对老人的的赡养义务:“赡养人应当妥善安排老年人的住房,不得强迫老年人迁居低劣的房屋。”此规定过于原则化,仅仅规定子女对老年人有赡养义务并不能有效地解决老年人的居住问题。对具体如何履行赡养义务、妥善安排老年人的住房,以及如果违反该义务应承担何种责任等都十分模糊。而居住权正是赡养这一法定义务的延伸和体现,以法律的形式把居住权固定下来,有利于对老年人利益的切实保障。
    《继承法》第31条规定了遗赠扶养协议:“公民可以与抚养人签订遗赠扶养协议。按照协议,扶养人承担该公民生养死葬的义务,享受受遗赠的权利。”这意味着受遗赠人在遗赠人生前承担扶养义务,在遗赠人死后享有受遗赠的权利。与此不同,居住权是指原所有权人把所有权转移给对方,同时自己保留居住权的制度。依照该制度,受遗赠人在与遗赠人达成协议时即可取得房屋的所有权,而不必等到遗赠人人死亡方能取得。同时,受遗赠人取得房屋所有权的对价就是扶养照顾原所有权人,这样就既保护了老年人利益,又充分赋予受赠人以所有权,使其权利与义务相结合,有利于受遗赠人积极履行扶养和照顾老年人的义务。故《继承法》规定的遗赠扶养协议不能代替居住权制度。
    《婚姻法》的规定同样存在问题,《婚姻法》第42条规定:“离婚时,如一方生活困难,另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。”对此,最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第27条进一步规定“离婚时,一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式,可以是房屋的居住权或房屋的所有权。”我国的司法解释采用了“居住权”的概念,舍弃了过去司法实践中的“暂住权”和“居住使用权”的提法,但这一条文及司法解释中仅涉及离婚时生活困难者的居住权的设定,而居住权人可否将房屋出租?居住权人有无修缮义务?房屋受毁损或灭失时居住权人的权利是否受影响?居住权何时终止?居住权消灭的原因有哪些?大量的内容尚未具体规定。
    显然,以上法律仅原则性地规定义务人的抚养、扶养、赡养义务是不够的。伴随着养老、离婚、丧偶这些社会现象广泛存在[2],为保障抚养、扶养、赡养义务的切实履行,应当引入一个科学、行之有效的制度——居住权制度,以减少当事人之间的纠纷,同时也为法官进行司法裁判提供法律依据。
    (四)居住权制度不能被社会保障制度所取代
    为了保障公民的基本居住权利,解决一些中低收入家庭的住房问题,我国采取提供经济适用住房、启动安居工程,提供廉价住房等方式,逐渐建立起了多层次的住房社会保障制度。但是,这几项住房社会保障措施其覆盖范围仅及与城镇,广大农民仍然不能得到保障。而且,即使在城镇这些社会保障制度也不完善,受益范围也相当有限,仍需其他制度加以保障。即使将来我国社会保障制度更加完善,由于住房系由国家有偿提供,且居住利益是通过公法和社会法调整,因此仍具有明显的社会性。而民法中的居住权制度,法定居住权局限于家庭成员之间相互享有,由家庭内部成员无偿提供,此种居住利益是通过私法调整,具有家庭伦理性。因此,居住权与住房社会保障在制度基础、取得方式、当事人的权利、义务等方面均不同,两者是并行不悖的,后者取代前者的说法难以成立[3]。
    二.居住权制度的制度价值
    居住权制度作为一种物权制度,在物权法体系中存在重要价值。
    房屋是人类生活和工作的空间,但是,由于土地资源的有限性及建筑成本的昂贵,不可能完全通过房屋的所有权来解决人们的居住问题。如何充分利用房屋资源,就成为现代社会的一个重要的政治、经济和社会问题。因将财产所有和利用分离更有利于财产效益的发挥,因而居住权则可为有效利用房屋提供一个重要法律手段。居住权的设立,不仅仅是房屋所有人行使所有权的结果,也是房屋所有权在经济上得到实现的手段和途径之一。在设定居住权的情况下,居住权人可以居住房屋,而所有权人仍然能够保留其所有权,从而实现房屋所有和使用的分离,有利于房屋的有效利用,解决住房问题。我国作为一个人口大国,合理解决住房问题,应是我国物权法的基本目标之一。
    然而,中国学界讨论用益物权体系多以土地用益物权为主,认为土地用益物权形态有地上权、农村土地承包经营权和地役权等,对房屋的用益物权形态则只承认典权。原因在于如下两方面:一是传统观念认为房屋是土地的附属物,但实际上从某种意义上讲,土地使用权和房屋使用权相比,房屋的使用意义更大。我国当前立法在规定物的用益权利时,已将房屋和土地单独作出相应规定,已经显示出对房屋利用价值的认可。在立法安排上,对房屋的使用、收益问题,有合同关系的应置于合同法中规范,不具合同关系的,应置于物权法中规范。二是因为中国过去的居民用住房一直是由行政分配、几乎是无偿使用的。这种情况在经济体制改革之后,通过住房商品化已经改变。而且现在中国的住房改革发展很快,现有的立法已经无法满足实践的需要,完善房屋用益物权立法已经势在必行。目前,房屋所有权已经成为自然人最主要的财产权之一,个人所有的房屋在社会整个房屋中所占的比例也已大幅度上升,这种上升势头仍将继续。这种房屋权利现状必然形成对于房屋所有权实现方式的多样化需求。尤其是由于物权法定原则的实行,物权类型的固定意味着禁止当事人自由创设物权法以外的物权类型,由于物权法不继受域外相当成熟的居住权制度,未为当事人提供多种房屋用益物权类型,这在立法政策上设不妥当的。
    另外,一些学者认为居住权是在人役权和地役权的两元结构体系中一种受到限制的用益权,而居住权只有在这种权利体系中方能找到自己的准确定位,而中国没有地役和人役的两元划分习惯,也没有用益权、使用权、居住权的框架体系,单独移植居住权制度是否可融入我国的物权体系,是否具备立法的居住环境值得深思。实际上,现代的居住权制度已经有了很大的发展,其在基本功能、特征、性质等方面均已不同于传统的居住权制度,该制度日益成为一种对他人房屋进行有效利用的独立用益物权。因此,引入居住权制度,将其直接规定在用益物权一编中,对于保持完整的物权体系不仅没有影响,而且可以完善我国的用益物权体系。
    居住权制度源远流长,在大陆法系民法典中具有持久、顽强的生命力。自被罗马法确立以来延续达数千年,其除具有保障家庭生活秩序的传统功能之外,又符合意思自治和物尽其用的现代要求。因此,居住权制度有其存在的现实性和合理性,未来中国物权法对其应予确认。

参考文献:
1、曾大鹏《居住权制度价值的理论争议及其评析》
2、刘阅春《居住权的源流及立法借鉴意义》, 载《现代法学》 2004(6)
3、曾大鹏《居住权制度价值的理论争议及其评析》,载中国民商法律网

[1] 参见:曾大鹏《居住权制度价值的理论争议及其评析》
[2] 参见:刘阅春《居住权的源流及立法借鉴意义》载《现代法学》 2004(6)
[3] 参见:曾大鹏《居住权制度价值的理论争议及其评析》,载中国民商法律网

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